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Note pratique
Dernière mise à jour : Novembre 2025
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) et cotisation foncière des entreprises (CFE)
Le présent document consiste en une information de vulgarisation, mais néanmoins destinée à vous fournir quelques indications. Pour toute précision ou étude de cas, nous vous invitons à contacter un conseil professionnel (fiscaliste, cabinet comptable, centre de gestion).
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est due pour tous les locaux meublés d’habitation autre qu’à titre principal, même s’ils sont par ailleurs imposables au titre de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Les locaux faisant l’objet d’un usage exclusivement professionnel n’y sont pas soumis.
L’habitation personnelle s’entend comme tout local occupé par le contribuable ou dont il se réserve l’usage comme habitation principale ou secondaire.
Lorsqu’au cours de l’année, des locaux meublés sont mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu’il est au soin du propriétaire d’accepter ou de refuser, ce dernier est regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant en conserver la jouissance. Dans ce cas, il est donc soumis à la THRS. Lorsque le propriétaire donne en location saisonnière un bien, il doit le déclarer en ligne. Si le propriétaire indique en conserver la jouissance, il est imposé de la THRS, selon les modalités d’imposition en vigueur depuis 2023.
Les articles 1407 et 1408 du CGI (Code Général des Impôts) prévoient que : « la Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la Cotisation foncière des entreprises (CFE) ».
Article 1407 – Code général des impôts – Légifrance
Article 1408 – Code général des impôts – Légifrance
Le Conseil d’État en date du 15 juin 2023 (CE, n° 468195) et en date du 23 décembre 2024 (CE n° 492174) – Décision n° 492174 considère que se réserve la jouissance du local, le propriétaire qui se réserve la faculté « d’accepter ou de refuser les propositions (de locations) qui lui sont faites, lui permettant par là même de conserver la disposition ou la jouissance de son bien au cours de l’année« .
Deux réponses ministérielles précisent la position de l’Administration Fiscale à savoir :
Question écrite n°4697 – Réponse Le Gac (JO du 3 juin 2025)
Question écrite n°4881 – Réponse Falcon (JO du 3 juin 2025)
Si un redevable demande à être dégrevé de la THRS, il doit établir qu’il a mis en location son bien pour l’année entière et n’a pas pu en disposer en dehors de ces périodes. « Cette démarche est soumise à des critères exigeants, puisqu’elle est soumise à l’existence d’un engagement juridiquement contraignant empêchant le propriétaire de disposer du bien à quelque moment de l’année que ce soit.»
Les pièces à fournir pour solliciter un dégrèvement de la taxe d’habitation
Le propriétaire doit produire, pour chaque année et pour chaque bien loué :
- « L’éventuelle » déclaration de la mise en location meublée du bien auprès de la commune ;
- Un décompte des jours de location effectués auprès de chacune des plateformes numériques utilisées et un récapitulatif des locations, « ce qui permet souvent que la taxe de séjour correspondante soit collectée et reversée à la commune par la plateforme de réservation habilitée par le propriétaire à percevoir cette taxe ; »
- Le mandat de location ou la convention conclue avec chaque prestataire de services en ligne, signé avant le début de l’année d’imposition, pour déterminer l’intention du propriétaire au 1er janvier ;
- Tout autre justificatif permettant d’établir que le propriétaire a entendu dédier son bien exclusivement à la location meublée de courte durée pour toute l’année.
Ces éléments seront rappelés aux services de la direction générale des finances publiques (DGFIP) qui seront amenés à traiter les réclamations contentieuses.
Suivez les instructions figurant sur l’avis d’imposition “Comment puis-je contester mon avis de taxe d’habitation ou de taxe foncière ? » impots.gouv.fr
Fiscalité applicable à certains propriétaires de loueurs en meublé
Question écrite n. Réponse Le Gac publiée au JO le : 3 juin 2025 page 4333° 4697.
Question n°4697 : Fiscalité applicable à certains propriétaires de loueurs en meublé – Assemblée nationale
CFE (Contribution Foncière des Entreprises)
L’activité de location de locaux d’habitation meublés qu’elle soit réalisée via des plateformes en ligne ou non est, par nature, constitutive de l’exercice habituel d’une activité professionnelle. Ainsi, conformément à l’article 1447 du CGI, les personnes qui exercent l’activité de location de meublés de tourisme sont imposables à la CFE.
Rappel est fait que l’activité de location saisonnière via des plateformes en ligne entraine l’imposition à la THRS des logements concernés.
Il résulte des dispositions susmentionnées qu’un logement meublé, loué et qui ne constitue pas la résidence principale du contribuable est imposable à la fois à la CFE et à la THRS.
Cette imposition double peut être supprimée ou atténuée dans certains cas :
Sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d’une fiscalité propre (CGI, article 1459, 3°), les personnes qui louent en meublé des locaux, classés ou non, sont exonérées de CFE, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle (principale ou secondaire). Ainsi, l’assujettissement à la CFE résulte d’une libre décision des collectivités locales concernées.
En outre, les conséquences de l’imposition à la CFE des loueurs en meublé non exonérés sont le plus souvent atténuées, d’une part, par l’établissement, en général, d’une cotisation minimum, prévue à l’article 1647 D du CGI et proportionnée aux capacités contributives des redevables, et d’autre part, par une exonération de cette cotisation minimum pour ceux réalisant un montant de chiffre d’affaires ou de recettes qui n’excède pas 5 000 €.
Par ailleurs, dans les zones France ruralités revitalisation (FRR), entrées en vigueur le 1er juillet 2024, les communes et EPCI peuvent également, conformément à l’article 1466 G du CGI, exonérer de la CFE les activités qui se créent sur leur territoire, dont les activités de location de meublés de tourisme.
Enfin, dans les FRR, les communes peuvent, sur délibération (CGI, article 1414 bis), exonérer de THRS les meublés de tourisme classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du code du tourisme et les chambres d’hôtes au sens de l’article L. 324-3 du même code. Cette exonération n’est accordée qu’à raison de la superficie affectée aux locaux classés meublés de tourisme ou à la chambre d’hôtes, et non pour l’ensemble de la propriété bâtie. Les locaux dont l’utilisation est commune à l’occupant en titre et à l’activité touristique – notamment les pièces et accès partagés dans une chambre d’hôte –ne sont pas exonérés
Tableau récapitulatif
A partir de la lecture des deux réponses ministérielles mentionnées ci-dessous et de l’article 1407 du code général des impôts, nous nous sommes risqués à établir le tableau ci-dessous.
